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SOLUTIONS
ソリューション
不動産の課題に、
運用の仕組みで応える。
FOUR SOLUTION MODELS
課題から考える、
4つの活用モデル。
資金調達、共同投資、物件のリニューアル、取得時期の調整。課題に応じた支援内容と、その仕組みをご紹介します。
各モデルは想定に基づくものであり、特定企業の事例ではありません。
01 LIQUIDATION
流動化型
店舗営業を続けながら、資金調達と財務体質の改善へ。
想定する課題
- 有利子負債を圧縮したい。
- 店舗開発資金を調達したい。
ソリューション
- 保有不動産をSPC（特別目的会社）に売却し、現預金を創出します。
- 創出した資金で既存借入金を返済し、有利子負債の圧縮を図ります。
- 建物は引き続きオリジネーター（原資産保有者）が賃借し、店舗営業を継続します。
このモデルで目指すこと
多店舗展開企業が保有する店舗不動産をSPCへ譲渡し、資金調達と財務体質の改善を目指します。オフバランス化による貸借対照表の圧縮を想定したモデルです。
ストラクチャー
不動産をSPCへ売却し、調達した資金を借入金の返済等に活用。元の保有者は建物を賃借し、店舗営業を継続します。
図は左右にスクロールできます。
業務フロー
- 01
プレゼンテーション
対象企業に不動産流動化の活用を提案します。
- 02
ディスカッション
オフバランス化の実現に向けて、対象企業と協議します。
- 03
アレンジメント
SPCを組成し、ファイナンス・アレンジメントを行います。
- 04
オフバランス化
SPCへの不動産譲渡により、オフバランス化を図ります。
- 05
自己資本比率の改善
負債の圧縮により自己資本比率と財務体質の改善を図ります。調達した資金の一部は店舗改装などに活用します。
02 FUND
ファンド型
企業共同の不動産投資を、ワンストップで支える。
想定する課題
- 優良物件への投資を検討しているが、高額なため1社で負担することが難しい。
- 共同で不動産を保有する際の権利関係や資金管理を整理したい。
ソリューション
- 大型かつ優良な投資用不動産を探索・発掘します。
- 各投資家企業がエクイティを拠出してSPC（特別目的会社）を組成し、ファイナンス・アレンジメントを行います。
- グループ会社のコンストラクションマネジメント機能を活かし、建物のデューディリジェンスと適正化提案を行います。
- 複数の所有者が保有していた不動産をSPCで取得し、権利関係を整理します。
- 投資不動産に関わる資金を一元管理し、グループ会社のプロパティマネジメントと合わせてワンストップで運用します。
このモデルで目指すこと
複数の投資家企業がSPCを通じて共同で投資用不動産を取得し、その不動産から得られる収益を受領する仕組みです。
ストラクチャー
複数の投資家企業がSPCに出資する共同投資のモデルです。図では、信託銀行と東洋不動産プロパティマネジメントの間の契約を示しています。
図は左右にスクロールできます。
業務フロー
- 01
ニーズを把握
企業の投資ニーズを把握し、大型優良物件への投資需要を確認します。
- 02
不動産発掘
投資ニーズに合う不動産を発掘します。
- 03
アレンジメント
ファンド・アレンジメントとファイナンス・アレンジメントを行います。
- 04
不動産を取得
大型かつ優良な投資用不動産を取得します。
- 05
ファンド運用
取得後の運用を一元管理し、賃料などの収益を各投資家企業へ配分します。
03 VALUE UP
バリューアップ型
用途と市場を見極め、物件のリニューアルを考える。
想定する課題
- コアテナントが退去した。
- オフィスとレジデンスの複合用途のため、収益性の検証が難しい。
- 築20年超で一部設備が陳腐化し、改修が必要になっている。
- レジデンスには60坪超の住戸もあるが、間取りが富裕層向けのニーズと大きく乖離している。
- 複数階のオフィス部分を1テナントが使用していたため、マルチテナント向けの警備体制が整っていない。
ソリューション
- 用途ごとにマーケットや環境に合うバリューアッププランを策定します。
- 東洋不動産プロパティマネジメントのコンストラクションマネジメントグループが、改修コストを詳細に検証します。
- オフィスはエントランスをリニューアルします。レジデンスは間仕切り変更、オープンキッチン、クローゼットの設置などにより、設備・仕様の向上を図ります。
- 警備会社の変更やパッシブセンサーの増設などにより、マルチテナント向けの警備体制を整えます。
このモデルで目指すこと
市場や入居者のニーズに合わせて建物の設備・仕様を見直し、物件の魅力と競争力を高めます。改修を通じて、収益性の改善と資産価値の維持・向上を目指します。
業務フロー
- 01
リニューアルプラン作成
オフィスニーズなどを検証し、ターゲット層を意識したリニューアルプランを作成します。
- 02
改修工事の実行
リニューアル工事中から随時内覧会を実施し、工事内容を詳しく説明します。
- 03
設備・仕様の向上
改修を通じて、快適性と設備・仕様の向上を図ります。
04 WAREHOUSING
ウェアハウジング型
取得までの時間をつなぎ、運用管理をサポートする。
想定する課題
- 大規模案件などで資金調達の条件が固まらず、購入スケジュールの遅延が見込まれる。
- 複数の物件を購入したいが、売主側の事情で決済時期が異なる。
- 新規ファンドの運用開始前に、優良な物件情報が得られた。
- 将来的なREIT組成などに向けて、有効な案件を確保したい。
ソリューション
- お客様の購入タイミングまでの間、当社がファンドを運用します。
このモデルで目指すこと
売主の売却時期と買主の資金調達などのタイミングが合わない場合に、お客様が取得するまでの間の運用管理をサポートします。時期のずれによる購入機会の逸失を避けることを目指すファンドです。
取得までをつなぐ仕組み
売主
早く売却したい
東洋不動産
不動産ファンド
売主と買主のパイプ役として
アセットマネジメント機能を提供
買主
資金調達に
合わせて買いたい